經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 見(jiàn)習(xí)記者 于婉凝
8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。就在幾天前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。
除此之外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。
受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政接連發(fā)布，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖以及房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)起到比較好的作用。
“新政對(duì)市場(chǎng)潛在的需求轉(zhuǎn)換成有效的需求有一定幫助，對(duì)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用�！鄙綎|大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
存量房貸可以“省錢(qián)”
“昨天(9月1日)看了新聞我立馬給我的客戶經(jīng)理打電話，詢(xún)問(wèn)房貸能降多少的問(wèn)題�！�9月2日，濟(jì)南市民喬振生在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“客戶經(jīng)理也不清楚調(diào)整的方式，只是說(shuō)，理論上可以降低。”
據(jù)了解，2020年，喬振生在濟(jì)南東部片區(qū)貸款150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住房。“當(dāng)時(shí)的房貸利率是基準(zhǔn)加20個(gè)基點(diǎn)，今年年初調(diào)整后是4.5%，不知道這次能降多少�！�
就在9月1日下午，中國(guó)人民銀行山東省分行發(fā)布《關(guān)于山東省各地市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限情況的公示》。其中明確，山東除了濟(jì)寧外其他各市，2019年10月8日到2022年5月14日的房貸利率下限是LPR，2022年5月15日至今的房貸，利率下限是LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)。
也就是說(shuō)，2022年5月15日之后貸款買(mǎi)房的市民，在符合條件的情況下，房貸利率有可能會(huì)降到4.0%。
喬振生給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬：按照此前的房貸利率4.5%(LPR4.3%+20個(gè)基點(diǎn))計(jì)算，他每個(gè)月要還7600.28元，按照調(diào)整后的房貸利率4.4%(調(diào)整后為L(zhǎng)PR4.2%+20個(gè)基點(diǎn))計(jì)算，每個(gè)月的還款金額是7511.41元，如果能調(diào)整到下限(4.2%)，每個(gè)月只要還7335.26元。
“這樣算下來(lái)，最高我一個(gè)月能節(jié)省利息265元左右，最低的話也能節(jié)省接近90元�！眴陶裆f(shuō)。
“說(shuō)實(shí)話，我也不知道這樣算是不是正確，一切要實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后才知道具體的調(diào)整方案。”一家商業(yè)銀行的個(gè)貸部經(jīng)理魏政說(shuō)，“不過(guò)文件明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)置換，在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。”
市場(chǎng)回暖
李鐵崗認(rèn)為，連續(xù)出臺(tái)的政策，可以降低購(gòu)房的成本，同時(shí)降低融資的成本。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上來(lái)看，降低首付實(shí)際上就是降低入門(mén)成本、入門(mén)門(mén)檻，降低利率實(shí)際上就是降低融資成本。“一般來(lái)說(shuō)，降低首付即降低入門(mén)成本對(duì)于消費(fèi)需求的影響多一些，降低利率即降低融資成本對(duì)于投資相對(duì)比較敏感。當(dāng)然，這都會(huì)同時(shí)對(duì)消費(fèi)以及投資需求產(chǎn)生影響。”
在李鐵崗看來(lái)，融資成本的降低對(duì)投資性需求的影響敏感程度相對(duì)比較高，而首付降低對(duì)消費(fèi)需求的影響更明顯一些。
“新出臺(tái)的政策是個(gè)好事，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖以及房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)起到比較好的作用�！闭缋铊F崗所說(shuō)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪了多個(gè)在售樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，之前相對(duì)冷清的售樓處又有了熱鬧的氣息。
在濟(jì)南北湖片區(qū)一樓盤(pán)售樓處，銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，9月2日的到訪客戶量跟上周一周的總量相當(dāng)，感覺(jué)市場(chǎng)有所回暖�！耙�?yàn)樵瓉?lái)首付款有壓力的一些人，新政放開(kāi)后貸款可以多了，首付款壓力就小了，量自然就起來(lái)了。”
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，面對(duì)市場(chǎng)的回暖，該樓盤(pán)依舊保持相關(guān)的折扣優(yōu)惠，去化仍然是其目前的首要任務(wù)。
在李鐵崗看來(lái)，新政對(duì)市場(chǎng)潛在的需求轉(zhuǎn)換成有效的需求有一定幫助，對(duì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。“但不會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)以前的那種火爆場(chǎng)面，出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，大家來(lái)?yè)尫孔舆@樣一種局面。最主要的就是我們國(guó)家房產(chǎn)政策不管怎么變化，原來(lái)的調(diào)控和現(xiàn)在這個(gè)手段都是為了促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，總基調(diào)就是‘房住不炒’。就是要在大量增加消費(fèi)性需求的基礎(chǔ)上來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，而不是刺激投資型需求來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，這就是我們國(guó)家房產(chǎn)發(fā)展目前的總基調(diào)。”
進(jìn)入“存量房時(shí)代”
政策出來(lái)了，新房出現(xiàn)了回暖，二手房市場(chǎng)有啥變化？
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪了多個(gè)二手房中介公司發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的變化，二手房的銷(xiāo)量逐漸與新房的銷(xiāo)量縮小差距。
9月3日，在濟(jì)南一家二手房中介公司，負(fù)責(zé)人徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，新政對(duì)客戶心理刺激作用比較大，需求正在慢慢釋放，這兩個(gè)月成交比較多。
“以前，在濟(jì)南市場(chǎng)中，新房成交量占據(jù)絕對(duì)主流地位，現(xiàn)在有了新的變化，二手房成交量正在上升�！毙禊i說(shuō)道，“一方面是因?yàn)楦纳菩涂蛻舻囊欢址柯?lián)動(dòng)，另一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入了存量房時(shí)代�！�
濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫也持同樣的看法。
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從這幾個(gè)月的成交數(shù)據(jù)看，二手房的銷(xiāo)售回暖比新房好很多�！敖衲昵�7個(gè)月，濟(jì)南已經(jīng)成交二手住宅4.4萬(wàn)套，超過(guò)去年全年成交套數(shù)(4.21萬(wàn)套)，而且最近2個(gè)月，新房二手房的成交量幾乎持平�！�
在初鑫看來(lái)，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要是因?yàn)槎址康淖h價(jià)能力更強(qiáng)，而且省事方便�！耙惶锥址康膾炫苾r(jià)和成交價(jià)差不多有20萬(wàn)-30萬(wàn)的議價(jià)空間，而且對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，成交交付后，只需要簡(jiǎn)單收拾就能入住，不用擔(dān)心爛尾或者延遲交房�！�
“確實(shí)，不少準(zhǔn)購(gòu)房者從我們這里流失轉(zhuǎn)而投向了二手房市場(chǎng)�！睗�(jì)南一樓盤(pán)的銷(xiāo)售總監(jiān)袁杰說(shuō)道，“我們對(duì)一些準(zhǔn)客戶進(jìn)行后期維護(hù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。主要還是價(jià)格問(wèn)題，在同區(qū)域內(nèi)，有些房齡10年內(nèi)的二手房比新房確實(shí)便宜一些。”
