家電、手機、汽車以舊換新的營銷手段早已屢見不鮮,購房也能以舊換新在濟南房地產(chǎn)市場上卻是鮮有耳聞。近日,濟南一樓盤發(fā)布一張海報,稱“以房換房以舊換新”,消息發(fā)布后迅速引發(fā)市場關(guān)注。
根據(jù)海報信息,以房換房的交換流程僅需三步。首先,提供老房子信息,價格評估;其次,支付老房子房款,回購過戶;最后,業(yè)主支付購房款,購買新房。這到底是怎么回事?換房需要什么條件?如何保障換房價格的公平性?是否存在一些消費隱患? 記者對此進行了調(diào)查采訪。
房齡10年內(nèi),總價低于新房60%
“資產(chǎn)置換、學(xué)區(qū)改善、自住投資瀾庭高階置業(yè)模式來襲!”“換經(jīng)五路學(xué)府”“換‘精妝房’”……這是濟南市一家樓盤在朋友圈曬出的海報,其中“以舊換新亮相濟南”8個醒目大字。根據(jù)海報上顯示的位置,記者來到了位于濟南市南部區(qū)域的這家樓盤。環(huán)顧四周后,記者發(fā)現(xiàn)售樓處外并無張貼此前在網(wǎng)上公開宣傳的海報。當(dāng)記者問及網(wǎng)上海報內(nèi)容是否屬實時,工作人員表示,購房者可以用濟南市現(xiàn)有住宅置換現(xiàn)場新房,也就是說舊房可以直接抵換新房 。
記者了解到,“以舊換新”主要是由開發(fā)商牽頭,項目合作方參與。而項目合作方為項目施工方、承包商等,他們對舊房進行收購用于買賣或者工抵。“活動的具體操作方式為,有改善需求、對項目感興趣的購房者,由中介評估其舊房市場價,購房者認可舊房評估價和意向新房的價格后,交3萬元定金鎖定房源。”工作人員說道。針對開發(fā)商“以舊換新”的做法,有市民表示:“這不等于二手房轉(zhuǎn)讓了嗎?”“所有地市的舊房都可以抵換嗎?”“看似操作簡單,舊房價值認定標(biāo)準(zhǔn)如何算,能等價換取新房嗎?” 還有的市民稱:“別沖動,先問清楚,世界上沒有無緣無故的愛。”
“并不是任意舊房都可以置換,有一定的前提條件。”工作人員介紹,舊房房齡需控制在10年以內(nèi),并且房子必須有不動產(chǎn)權(quán)證,兩條都符合的前提下,才能對房屋進行下一步的評估。“舊房在符合條件的情況下,存在墻體開裂、承重墻損壞或者其他問題,我們也不予以抵換!惫ぷ魅藛T解釋道,雖然規(guī)則細節(jié)是這么要求,但總體上來說,還是要根據(jù)舊房的整體情況來判定是否能進行換新。由于個別小區(qū)地理位置較好,要求也存在一定的特殊性。例如經(jīng)五路、燕山、和平路等附近的老小區(qū)雖然房齡都已超出規(guī)定年限,有的房齡甚至高達50年,但同樣可以抵換。與此同時,在規(guī)定條件的基礎(chǔ)上,舊房總房款不能超出新房總房款的60%。假設(shè)一套舊房可以賣90萬元,那新房價格要在150萬以上才可以進行換購。
項目直接“回收”,半月內(nèi)預(yù)定6套
面對這種換新政策,市民們卻紛紛提出了自己的疑問:“如果購房者要用住宅來換房的話,那么就必須委托開發(fā)商來全權(quán)處理房子出售事宜,那如何對新舊房子定價?”“舊房一時半會賣不出去怎么辦?”據(jù)了解,新房價格以開發(fā)商現(xiàn)場公布的價格為準(zhǔn),而舊房的價格則以該房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價為準(zhǔn),如果這個小區(qū)半年內(nèi)沒有房子成交的話,則以一年內(nèi)該小區(qū)成交的房價為準(zhǔn)。“評估價是否與市場持平,主要還是看房屋的綜合價值空間!惫ぷ魅藛T解釋道,項目對舊房進行收購,而不是進行二次幫賣,因此也不會有賣不出去的煩惱。雙方協(xié)商同意后,舊房即可直接過戶給開發(fā)商合作的第三方股東。一旦舊房房款到賬,就可抵用部分新房房款。
“來咨詢換房的人還挺多的,目前已經(jīng)有3-6套正在操作流程中!彪S后,工作人員向記者展示了幾份客戶剛填完的房屋評估表,房齡、面積、層高、戶型、房屋朝向、具體位置、貸款情況等,表上完整清晰地標(biāo)注著舊房情況!耙庀蚩蛻暨_到一定數(shù)額后,我們會找專業(yè)的公司統(tǒng)一進行評估!痹撲N售人員說,至于活動持續(xù)到什么時候,目前預(yù)計是8月底,具體情況還需等項目進一步通知。
家住濟南市槐蔭區(qū)的包先生就是這次活動的參與者之一,“自家原來宿舍分的老房子掛103萬元一個多月了,根本沒人看。”包先生表示,在聽說濟南一樓盤推出的以舊換新活動后,他來到項目處考察多次,對一套146平方米的四室兩廳戶型比較感興趣!艾F(xiàn)在就等著評估看看房子價值,如果能估到心理價,我就盡快換新房。”包先生說道。“舊房賣不出去,新房置換計劃泡湯。如果房主扛著不愿降價,很多二手房掛牌幾個月甚至幾年都賣不出去,而一些打算賣房改善的客戶因此無法順利換房。我們推出的這個活動,就是為了解決這些改善型客戶的痛點。”另一銷售人員補充道。
多地房企開“換”,交易需規(guī)避風(fēng)險
值得一提的是,記者注意到雖然買房以舊換新這個活動在濟南尚屬新鮮事物,但從全國來看,此前已有威海、深圳、蘇州、無錫、臨沂等城市的多個地產(chǎn)項目推出過類似活動。而實施此類活動的房地產(chǎn)企業(yè),不止一家。據(jù)相關(guān)媒體報道,山東威海一房企樓盤于今年7月中旬推出“以舊換新”計劃,先選新房、幫賣舊房。具體操作方式是,房企聯(lián)合中介平臺發(fā)起年中置換計劃,由中介機構(gòu)專業(yè)評估,確定舊房價值;然后將舊房源置頂銷售,聚焦資源快速銷售;如果售出,聯(lián)合戰(zhàn)略銀行,快速審批貸款;在約定時間內(nèi),舊房如果沒能售出,新房無理由退房。
縱觀全國,雖然多個地產(chǎn)項目在多個城市推出此類活動,但項目合作方直接將舊房收購的先例并不多!霸摶顒映四鼙P活市場各環(huán)節(jié),對購房者的最大便利是省心,交易環(huán)節(jié)不需要操心,購房者等著舊房收購、支付新房余款就行,置換房屋大約在明年11月份交房!惫ぷ魅藛T表示,以房換房,本質(zhì)上是開發(fā)商花樣促銷的手段,但這個舉措可以讓市場周轉(zhuǎn)起來,不然就陷入了死循環(huán)。同時也能有效解決時間久、成本高等換房困擾,預(yù)計最終真正換房的比例會很大。
“‘以舊換新’的營銷方式,其實與一般置換人群的買房方式一樣,只是通過整合資源,把全流程打通,使得買房過程更加流暢,出發(fā)點是好的,提高銷售效率,能夠很好地促進改善型住房需求的消費,對想以舊換新的購房人是一大利好!不過,業(yè)內(nèi)人士也提醒道,目前房地產(chǎn)市場政策在變化,賣房與買房兩端的交易都可能產(chǎn)生糾紛,應(yīng)該注意各個環(huán)節(jié)的銜接。買房人以舊換新等于是一買一賣,只不過把賣房業(yè)務(wù)直接委托給了開發(fā)商,賣舊買新的合同要簽署好,二者之間是什么關(guān)系,包括賣房、買房的稅收優(yōu)惠、補貼,賣房是否有手續(xù)費、舊房的房價是否符合預(yù)期等,在合同里約定好,就可以規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險。(來源:山東商報)