| 經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇
1月份止跌回升，2月份總體上漲，3月份環(huán)比上漲，一季度樓市呈現(xiàn)逐月回暖態(tài)勢。然而進入二季度，樓市“躁動”的心平靜下來，逐漸恢復(fù)了“平常心”。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在調(diào)查中了解到，進入二季度后，無論是新房還是二手房，看房量和成交量都與2、3月份相比有所下降，但同比去年還是好了很多。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，“房住不炒”已經(jīng)深入人心，房價大幅上漲的非理性因素已經(jīng)弱化。“隨著濟南2023年土地供應(yīng)計劃的出爐，供應(yīng)端的不足得以緩解，未來濟南的樓市將會平穩(wěn)發(fā)展，再出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性幾乎沒有。”山東錦美房產(chǎn)營銷有限公司副總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示。
最近的到訪量有所下降
近日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者走訪濟南多家樓盤的銷售中心發(fā)現(xiàn)，售樓處里的客戶少了，置業(yè)顧問也不在朋友圈發(fā)人氣火爆的場景了，就連二手房市場帶看量和成交量也出現(xiàn)了萎縮。
在濟南天橋區(qū)北園大街附近的一家樓盤，經(jīng)濟導(dǎo)報記者看到，前來咨詢的市民并不多。該樓盤營銷總監(jiān)張凱告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，最近一段時間，來看房的人少了一些�！岸路輼潜P日均到訪量基本維持在30組左右，周末一天能達到50組�！睆垊P表示，“最近的到訪量有所下降，日平均在20組左右，周末的話能達到30組左右。”
在東部一樓盤，項目部經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“現(xiàn)在與二三月份的到訪量相比下降了一些，但與去年相比還是有顯著提升，基本能維持在日均15組左右。售樓處確實也沒有二三月份那樣火爆，但人氣還算可以�！�
同樣的情況也出現(xiàn)在二手房市場。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在濟南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的店門口看到，幾個銷售顧問在閑聊，而在門店內(nèi)，幾個銷售顧問在打電話與客戶進行溝通。
“現(xiàn)在看房的人少了一些，店里外出的一共4個人，2個人在帶客戶看房，還有2個人在簽合同�！痹摴矩撠�(zé)人初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，二三月份，他們店一天至少帶看七八組客戶，有時晚上8點還在帶看，“現(xiàn)在的帶看量一天也就是三四組客戶�！�
對此，濟南華誠房地產(chǎn)中介公司負責(zé)人徐華鵬也表示，“一天帶看三四組客戶比較正常，那種一天帶看七八組客戶的情況有些‘躁動’�！�
隨著帶看量的下降，成交量也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。
徐華鵬提供的某二手房交易平臺的信息顯示，2月26日，該平臺新增客戶3026人，帶看量3128人次，成交124套；到了3月8日，新增客戶2225人，帶看量1060人次，成交65套；到了3月底日，新增客戶1817人，帶看量639人次，成交65套……
“我們不想要饑一頓飽一頓的市場，而是需要能一直溫飽下去的市場�！背貊握f道。
改善型客戶成為主導(dǎo)
在調(diào)查中，經(jīng)濟導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn)，最近一段時間購房者，大多數(shù)都是改善型客戶，因此一些改善型住宅賣得比較火。
張凱告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，他們樓盤賣得最好的是140平方米以上的改善型住宅，而70平方米左右的剛需性住宅賣得相對差一點。在張凱看來，“這一波買房者以改善客戶為主，很多人是賣了房子再買房，改善客戶比較多，而且二手房交易也比較活躍，他們有置換的資金，這也是改善型住宅賣得火的重要原因。相對來說，剛需市場的反彈現(xiàn)在不是很明顯�！�
初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，最近一段時間確實有一批客戶著急賣房，成交很爽快，只要買方誠心買，低于市場價三五萬元都可以成交。
“有個客戶就是這樣，一套市場價160萬元的住宅，最終155萬元成交。就在成交當(dāng)天，賣方就在東部一樓盤簽約購買了一套300多萬元的改善型住宅�！毙烊A鵬說道，“這種改善型客戶有置換的資金，也是個重要原因。”
持有同樣看法的還有袁杰，他告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，目前濟南市場上，四五百萬改善型住宅成為“香餑餑”，“現(xiàn)在想買稍微高端點的新房，選擇性也比較大。”
據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)市場調(diào)研顯示，3月住宅成交的主力軍仍然是改善產(chǎn)品，多家改善樓盤供不應(yīng)求，比如雪山萬科方先生城、銀豐玖璽城以及領(lǐng)秀城樾系健康宅等。
3月份，最受濟南市民關(guān)注的戶型是三居室，占比達到36.31%；兩居室本月關(guān)注度保持平穩(wěn)，占比26.81%。四居室占比21.22％，四居室的關(guān)注度越來越高，作為改善的理想產(chǎn)品，四居室未來的關(guān)注度有望進一步提升。一居室的關(guān)注度占比9.69％。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在采訪中了解到，由于市場上剛需盤比較少，不少客戶將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了次新二手房。
“我原本想給父母買套六七十平方米的新房，從去年11月份開始看，濟南的各大樓盤我?guī)缀醵甲吡藗�遍，也沒有相中的。”濟南市民方先生說道，“要么是樓層不好，要么是戶型設(shè)計不合理，要么就是位置太偏了，不適合老人住�！弊罱K，方先生在初鑫的店內(nèi)選擇了一套東部片區(qū)的次新二手房，“感覺挺好的，符合要求，價格也合適�！�
未來或“價平量穩(wěn)”
袁杰告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，從時間節(jié)點上來看，濟南樓市“小陽春”的頂峰已經(jīng)過去一段時間了，但市場的“余溫”還在。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近兩周處于平銷期的項目周度成交仍然保持在15-25套，維持一種相對穩(wěn)定的狀態(tài)。近4周的推盤量每周在620-950套之間，仍在高位，去化率一直在4成左右，高溫不至，余溫依舊。
從整體走勢來看，市場已經(jīng)由2月份的“過熱”逐漸開始回調(diào)，回歸正常。預(yù)計未來一段時間內(nèi)市場主旋律是“量平價穩(wěn)”。
張凱告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，從價格上看，除個別項目加推價格上漲外，大部分價格基本封頂，而且有些尾盤再次給出折扣。
在袁杰看來，前期之所以出現(xiàn)樓盤推漲，主要是供應(yīng)面有所緊張，而隨著4月初濟南2023年土地供應(yīng)計劃的出爐，在一定程度上緩解了供應(yīng)端的不足。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，濟南全市2023年度年度住宅用地計劃供應(yīng)796.93公頃（11954 畝），占供地計劃總量的16.76%。2023年度市轄區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)712.01公頃，其中產(chǎn)權(quán)住宅用地562.46公頃（全部為商品住宅用地），租賃住宅用地21.65公頃（全部為保障性租賃住宅用地），其他住宅用地127.9公頃（全部為安置房用地）。
此外，濟南的市級平臺公司——濟南軌道交通集團、濟南城市投資集團、濟南城市建設(shè)集團、濟南城市發(fā)展集團，此次也推出了大量的土地供應(yīng)計劃。而就在本月底，首批掛牌土地將迎來拍賣。
袁杰告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，此次土地供應(yīng)中也有一些較為優(yōu)質(zhì)的地塊。對于這些優(yōu)質(zhì)地塊，消息稱市場上很多企業(yè)有拿地意愿，再加上近一段時間以來濟南房地產(chǎn)市場回暖，濟南即將迎來的土拍無疑頗受期待。
“未來即使消費端需求增長，保證供給端這邊是順暢的，這也是維持市場平穩(wěn)非常重要的舉措�！痹鼙硎尽�
濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛預(yù)測，2023年商品住宅銷售規(guī)模相對穩(wěn)定，新建住宅保持在約1000萬-1200萬平方米左右，二手住宅保持在約400萬平方米左右。考慮到近年來受到疫情防控抑制作用的影響，2023年濟南市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)會好于2022年。
“最新的數(shù)據(jù)顯示，濟南樓市已經(jīng)恢復(fù)正常心了。不管是對開發(fā)商還是二手房中介來說，市場不需要大水漫灌，細水長流才是王道，這樣才是最正常的發(fā)展�！痹苷f道，“企穩(wěn)回升，應(yīng)該是牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升，是大力支持剛性和改善性住房需求的企穩(wěn)回升，是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升，是促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升�！�
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