經(jīng)濟導(dǎo)報記者 戚晨
近日，濟南發(fā)布《濟南市促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的若干措施(征求意見稿)》，聚焦能源、市政、園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，推動優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。為了吸引國際、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)公募REITs基金管理人，濟南對新設(shè)立或新引進的法人金融機構(gòu)，按其實繳注冊資本規(guī)模給予一次性資金補助，最高達到1.2億元。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在調(diào)查走訪中了解到，山東各地諸多新項目和儲備資源積極發(fā)力公募REITs，擴容動作頻頻，盤活資產(chǎn)引“活水”。
破解保障性住房難題
在濟南市歷山路與東關(guān)大街西北角的商務(wù)樓中，濟南城投泊寓·海晏門租賃住房項目(下稱“城投泊寓”)已運營近一年。作為首批投入運營的濟南市培育和發(fā)展租賃住房市場試點項目之一，該項目不僅為城市解決了“新市民”、年輕人“安居”問題，而且為城市留住人才、提升人氣起到積極作用。
3月11日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者來到城投泊寓，遇到了在此處租房子的年輕人宋亞楠。“我在聊城上完大學后來到濟南工作，第一個‘家’就在城投泊寓。選擇在這里租房子，一方面能省去買房后每月還大額房貸的壓力，另一方面拎包入住也少了裝修購買家具家電的麻煩�！彼蝸嗛嬖V經(jīng)濟導(dǎo)報記者，城投泊寓的地理位置便利，且周圍配套設(shè)施、購物都非常方便，作為買房前的過渡用房非常實用。
租賃住房建設(shè)，資金是最大的難題。作為國家首批中央財政支持培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市，濟南在大力籌集租賃房源、不斷規(guī)范市場秩序的同時，也積極探索破解制約租賃企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的難題，首期租賃住房類REITs產(chǎn)品的發(fā)行便是一次破解融資難題的成功嘗試。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者向項目管理方了解，城投海晏門租賃住房項目有172套房源，面積在40至60平方米不等，大部分租戶都是畢業(yè)不久的大學生以及年輕白領(lǐng)。截至目前，海晏門店已經(jīng)全部滿租，且很多房源都已經(jīng)預(yù)約到下半年。經(jīng)濟導(dǎo)報記者看到，在城投泊寓項目的共享空間中，配置了健身房、聚會區(qū)、圖書借閱室、公共廚房等多個服務(wù)空間和設(shè)施，非常符合當下年輕人的社交和生活需求。
據(jù)了解，作為海晏門項目的運營方，濟南城市發(fā)展集團城市更新有限公司還建設(shè)有文莊片區(qū)、北大槐樹B地塊、濟南國際醫(yī)學科學中心、雪山片區(qū)等6個租賃住房試點項目。每個項目都有自己的特色，規(guī)劃建設(shè)也都本著因地制宜的原則，預(yù)計最快可在2023年下半年建成并推向市場。
盤活文旅資產(chǎn)
近日，威海文旅發(fā)展集團有限公司發(fā)布招標公告稱，公司選定威海文旅發(fā)展集團有限公司5A景區(qū)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。目前，項目已經(jīng)具備招標條件，對外招募公募REITs項目財務(wù)顧問公司和基金管理人。
在探索利用REITs助力文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，山東制定實施《山東省文化和旅游企業(yè)(集團)“百企領(lǐng)航”培育計劃》，提出到2025年，聚焦行業(yè)龍頭企業(yè)，培育100家左右具有較強行業(yè)示范帶動性、規(guī)模體量大、市場競爭力強的文化和旅游領(lǐng)航型企業(yè)；聚焦規(guī)上企業(yè)，培育300家左右具有較強發(fā)展?jié)摿�、特色�?yōu)勢突出的骨干型企業(yè)；聚焦產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、新模式、新場景，培育600家左右具有較強創(chuàng)新能力、專業(yè)化程度高的成長型企業(yè)，力爭形成覆蓋文化和旅游全產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新創(chuàng)造能力突出、充滿活力、協(xié)同共進的大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展體系。
“在旅游REITs項目探索方面，重慶武隆喀斯特旅游集團屬于先行者，也是目前國內(nèi)公開的首單啟動景區(qū)REITs項目。通過REITs，可以為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、景區(qū)和文旅項目引來資金‘活水’�！敝袊陆�(jīng)濟發(fā)展研究院金融學院副院長何英盛接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示。
除濟南以外，北京、成都、青島等地也相繼出臺支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的相關(guān)措施。
“旅游業(yè)對投資資金需求巨大，公募REITs也為旅游景區(qū)的投融資打開新局面。文旅景區(qū)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs在政策導(dǎo)向、收益特性、價值增長等方面都高度契合，完全具備發(fā)行REITs的可行性�！焙斡⑹⒈硎荆l(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅可以幫助景區(qū)融資，更可以通過存續(xù)期管理來實現(xiàn)景區(qū)價值的提升，實現(xiàn)“一石二鳥”的效果。
擴容效應(yīng)顯著
在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點項目加速落地的背景下，公募REITs市場持續(xù)擴容。
“作為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)園REITs一直以來都受到行業(yè)和投資者的青睞。個中原因在于，目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs，其底層資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園資源，運營表現(xiàn)穩(wěn)定、整體收益可觀，且具備較大的市場成長空間�！陛谵ㄙY本創(chuàng)始人王賢良對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，目前行業(yè)整體來看，REITs在2022年震蕩行情中表現(xiàn)良好，是具備一定投資價值的資產(chǎn)配置標的之一，項目分紅帶來更高吸引力，也讓未來投資者不斷豐富。
一批上市公司也在緊鑼密鼓地籌備公募REITs項目。九州通(600998.SH)近日在投資者互動平臺表示，公司積極響應(yīng)相關(guān)部委政策，正在加快探索物流倉儲資產(chǎn)證券化(REITs)。如順利實施，將逐步盤活公司410萬平方米的醫(yī)藥物流資產(chǎn)及輔助設(shè)施，提前回籠資金，實現(xiàn)現(xiàn)代醫(yī)藥物流倉儲的再投資。招商公路(001965.SZ)近期接受調(diào)研時也表示，正在積極推進REITs項目。公司期望通過REITs項目，打通公司高速公路項目的“募、投、管、退”的全流程通道，在主表投資、基金投資之外，打造新的REITs平臺，同時通過REITs項目實現(xiàn)招商公路的管理輸出。
“從類REITs跨度到公募REITs，要系統(tǒng)性地去設(shè)計低門檻、強流動性的產(chǎn)品，讓投資者意識到公募REITs產(chǎn)品獨特的定位，以及所帶來的收益及風險，更多的是讓市場逐步去認識和接受這個產(chǎn)品�！币晃粡氖鹿糝EITs業(yè)務(wù)負責人黎源向經(jīng)濟導(dǎo)報記者道出了目前行業(yè)需要改進的方向，以產(chǎn)業(yè)園REITs為例，只有具有較強的產(chǎn)業(yè)吸附能力，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)良性聚集，并自身能力能夠支撐租約的穩(wěn)定和租金的提升，才能真正在資本化道路上走得長久。
在監(jiān)管及市場各方的合力推動下，山東REITs市場發(fā)展已取得階段性成果，后續(xù)將繼續(xù)積極探索構(gòu)建多層次市場體系建設(shè)，加快推動REITs健康發(fā)展。
