經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南
在多重因素的交織下，濟(jì)南的樓市近期又“熱鬧”起來了。
“最近一段時(shí)間，我的朋友圈里，很多房產(chǎn)中介、置業(yè)顧問都在發(fā)各種樓盤信息�！痹跐�(jì)南工作的劉蕾，一邊刷著微信，一邊步履匆匆地走在看房的路上。
在她的朋友圈中，有售樓處人頭攢動(dòng)的視頻，有房屋成交的喜報(bào)，還有樓盤吹風(fēng)漲價(jià)的消息�！皹鞘鞋F(xiàn)在真有那么火嗎?”劉蕾不禁發(fā)出這樣的疑問。
有多位濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，今年春節(jié)過后，確實(shí)感受到了市場(chǎng)的回暖氣息，尤其是部分熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤銷售尤為明顯，成交速度加快，個(gè)別樓盤價(jià)格也略有上調(diào)。
濟(jì)南樓市這一波回暖，倒也是事實(shí)。這背后，有一系列優(yōu)化政策的加持，有市場(chǎng)信心的恢復(fù)，也有局部區(qū)域新房供應(yīng)相對(duì)緊張的因素。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者多方采訪了解到，短期而言，濟(jì)南樓市近期反彈信號(hào)明顯；中長(zhǎng)期來說，在市場(chǎng)回暖的同時(shí)，伴隨著土地供應(yīng)的增加，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)有所緩解�！昂笃诜�?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也不會(huì)出現(xiàn)前幾年的大漲�！睗�(jì)南一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
“目前買房多以改善客戶為主”
濟(jì)南東部的長(zhǎng)嶺山片區(qū)，大片佇立的樓房，見證了過往樓市下行時(shí)的沉寂，如今在經(jīng)歷片區(qū)產(chǎn)業(yè)蛻變的同時(shí)，也迎來了更多的購買力。
在濟(jì)南漢峪金谷工作的劉蕾，迫切想著改善一下居住條件，陸續(xù)添加了一些中介的微信，并著手看房。
“從前段時(shí)間開始，中介三天兩頭都在發(fā)一些樓盤成交的信息。比如，鳳凰路的一家樓盤，2月份六期開盤，都是140平方米以上的大戶型，中介說，一些好樓層的價(jià)格都突破了3萬元/平方米�！眲⒗偃滩蛔「袊@道，“動(dòng)輒三四百萬元的一套房子，價(jià)格這么高，怎么還這么搶手啊?”
劉蕾所說的這個(gè)樓盤是一個(gè)位于濟(jì)南長(zhǎng)嶺山片區(qū)的新樓盤。有接近該開發(fā)商的人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“這家樓盤六期主要是裝修規(guī)格高一些，他們之前就想賣到3萬元/平方米，期望值比較高。從價(jià)格來說，這個(gè)樓盤此前也曾賣到將近3萬元/平方米，價(jià)格漲幅其實(shí)也并不算很高，雖說不排除有炒作的因素，不過確實(shí)也有購買的人�！�
在一家大型房企濟(jì)南分公司工作多年的王坤告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從他與同行的交流看，大家普遍認(rèn)為濟(jì)南樓市近期迎來了回暖，“目前，買房多以改善客戶為主，很多人都是賣了舊房再買新房，改善的客戶比較多，而且二手房交易也比較活躍，他們能有置換的資金，這也是個(gè)重要原因。相對(duì)來說，剛需市場(chǎng)的反彈好像現(xiàn)在不是很明顯�！�
在與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者談及今年濟(jì)南樓市時(shí)，王坤還提到，樓市這一波的回暖，也與市場(chǎng)的供應(yīng)不無關(guān)系�！艾F(xiàn)在，主要是高端市場(chǎng)新房房源相對(duì)緊張�！蓖趵ふf。
一位濟(jì)南房企人士也持相同的看法，“現(xiàn)在想買稍微高端改善點(diǎn)的新房，比較難以選擇，就連盛福片區(qū)目前都賣得比較好�！痹摲科笕耸繉�(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
市場(chǎng)供應(yīng)量有待提升
在濟(jì)南的盛福片區(qū)，各個(gè)樓盤都在鋪天蓋地建設(shè)中，呈現(xiàn)出一派熱鬧的場(chǎng)景。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在盛福片區(qū)走訪時(shí)，碰到了退休老兩口崔俊夫婦，他們正在各個(gè)售樓處看房。
“我們現(xiàn)在住在二環(huán)東路，習(xí)慣了在東邊住，想著換套大點(diǎn)的房子，以后也方便和子女一起住�！贝蘅�(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“目前看新房，主要是選擇比較少，想在歷下區(qū)買房，盛福這邊可選樓盤還多一些。”
不過，崔俊夫婦在這里目前還沒有選到他們心儀的房子，“我們?nèi)ナ⒏？戳撕脦讉�(gè)樓盤，都說快沒房子了，大多剩下了頂層或底層�！贝蘅≌f。
與崔俊觀察到的情況類似，家住盛福片區(qū)中海紫御東郡小區(qū)的于先生也對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“我們到附近的新盤看了看，價(jià)格在2.2萬元-2.5萬元/平方米左右，不過現(xiàn)在剩下的都是頂樓、一樓、二樓，好樓層、好戶型都很少，也不知道是不是故意捂的，而且有的樓盤價(jià)格比去年開盤時(shí)每平方米還漲了一千多塊錢�！�
一家位于盛福片區(qū)的在售樓盤營銷人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“目前盛福片區(qū)的樓盤很多，建設(shè)進(jìn)度也比較快。招商濱河府、越秀麓端府、中電建國譽(yù)府、保利公園上城、中建星光城市，這五個(gè)應(yīng)該是主力。有的樓盤供應(yīng)量比較大，不過，也有的樓盤已經(jīng)快賣完了�！�
(濟(jì)南盛福片區(qū)在建樓盤)
中電建國譽(yù)府的銷售人員對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，該樓盤就剩下最后三棟樓了，“2月中旬加推了兩棟樓，當(dāng)時(shí)基本就賣了，就剩底層了，頂層都賣光了。今年春節(jié)之后，確實(shí)賣得比較好。”
王坤對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“盛福片區(qū)前幾年一直賣得并不好，以前出一塊地，甚至都沒有開發(fā)商敢去拿地，萬科、綠城、招商等開發(fā)商在那邊剛開始也都挺難的。后來主要是別的地方?jīng)]貨供應(yīng)了，尤其在歷下區(qū)，現(xiàn)在沒得選，也導(dǎo)致很多人到盛福片區(qū)選房。有的樓盤去年才開的盤，到現(xiàn)在已經(jīng)快清盤了。”
(濟(jì)南盛福片區(qū)在建樓盤)
對(duì)于市場(chǎng)的供應(yīng)，在山東合富副總經(jīng)理許傳明看來，大多數(shù)城市都面臨的一個(gè)問題就是，市場(chǎng)的有效供給相對(duì)較低，“一旦需求端轉(zhuǎn)暖，立刻整個(gè)樓市供應(yīng)不足的矛盾就出現(xiàn)了。尤其去年，我們監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)大城市，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)都比較冷。供應(yīng)量太少，市場(chǎng)的冷暖起伏變化會(huì)比較劇烈。冷暖變化的供需壓力，不需要需求極大的釋放，只要需求恢復(fù)到2021年下半年的狀態(tài)，可能整個(gè)樓市供應(yīng)不足的矛盾就凸顯了�！�
他提到，“這個(gè)時(shí)候抓緊把土地市場(chǎng)的有效供給恢復(fù)，以后一旦消費(fèi)端抬頭的時(shí)候，供給端這邊是順暢的，這也是維持市場(chǎng)平穩(wěn)非常重要的舉措。”
值得一提的是，就在最近，濟(jì)南今年的首批供地計(jì)劃已掛出，即將進(jìn)行出讓。從濟(jì)南發(fā)布的2023年第一批擬出讓商品住宅用地項(xiàng)目清單看，此次的土地供應(yīng)中也有一些較為優(yōu)質(zhì)的地塊。對(duì)于這些優(yōu)質(zhì)地塊，消息稱市場(chǎng)上很多企業(yè)都有拿地的意愿，再加上近一段時(shí)間以來濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，濟(jì)南即將迎來的此次土拍無疑頗受期待。
縱觀2023年整體的市場(chǎng)走勢(shì)，許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，跟去年四季度相比，現(xiàn)在是能夠在現(xiàn)場(chǎng)感受到消費(fèi)者情緒上的變化，市場(chǎng)預(yù)判上還是有回暖的態(tài)勢(shì)，“我們認(rèn)為，全年的回暖基本是一個(gè)態(tài)勢(shì)。”
“炒房客”淡出
樓市溫度的攀升，也讓部分二手房市場(chǎng)掀起漣漪。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近期走訪濟(jì)南樓市時(shí)，從濟(jì)南一些大型連鎖中介的門店處也了解到，目前市場(chǎng)這波的反彈，大多集中在部分熱門區(qū)域的新樓盤，再就是二手房中的學(xué)區(qū)房。
部分正在出售二手房的業(yè)主也告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，最近看房的人多了起來。
住在濟(jì)南環(huán)山路的高女士去年下半年就準(zhǔn)備出售自己的房子，150平方米左右，學(xué)區(qū)房，300余萬元的總價(jià)。當(dāng)時(shí)，房子掛出去半年，看房者寥寥。
不過，今年春節(jié)以來，看房的人日漸多起來，高女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“現(xiàn)在，有時(shí)一周就有五六個(gè)人來看房，有準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，也有為孩子上學(xué)考慮的夫婦�！备吲恐韵胱ゾo賣房，也是由于已經(jīng)看好了一套置換的新房。
在濟(jì)南21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)從事房產(chǎn)中介多年的經(jīng)紀(jì)人王先生，近期也忙碌在市場(chǎng)一線，談到濟(jì)南最近的樓市情況，他滔滔不絕道：“這段時(shí)間肯定有個(gè)波動(dòng)，是回暖的時(shí)候。價(jià)格合適的話，也是賣房子的好時(shí)機(jī)�！�
不過，王先生話鋒一轉(zhuǎn)說，“但是，過了這幾個(gè)月之后，目前買房的這部分人消費(fèi)完之后，動(dòng)力就會(huì)有所減弱，可能價(jià)格自然就會(huì)往下落一些。畢竟，剛需還是有限的，過去房?jī)r(jià)上漲，很大一部分原因是由于炒房客買房子較多，在他們看來，未來可以保值�，F(xiàn)在情況已經(jīng)變了，尤其是有的炒房客，手里甚至有多套房子難以出手，更是沒有再炒房的資金了。”
事實(shí)上，很多一線的市場(chǎng)從業(yè)人士，也持相似的觀點(diǎn)——房?jī)r(jià)大幅上漲的非理性因素已經(jīng)弱化。(應(yīng)受訪者要求，劉蕾、王坤、崔俊為化名)
