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樓市破冰，多地試點(diǎn)，“現(xiàn)房銷售”還有多遠(yuǎn)
來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　 加入時(shí)間：2022-7-25 20:41:21　　
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
　　福州永泰日前發(fā)布一則土拍公告稱，將在8月5日一宗地塊的競(jìng)拍中實(shí)施現(xiàn)房銷售�！艾F(xiàn)房銷售”瞬間沖上了熱搜榜。
　　實(shí)際上，除福州永泰外，已經(jīng)有不少城市在土拍時(shí)明確要求現(xiàn)房銷售這一模式。早在2020年，海南便在全省范圍內(nèi)推行現(xiàn)房銷售模式。
　　現(xiàn)房銷售是否會(huì)成為將來(lái)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)？經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者連日來(lái)對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)查獲悉，現(xiàn)房銷售深受購(gòu)房者的喜愛(ài)，因?yàn)榭梢杂行П苊忸A(yù)售所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。但是，現(xiàn)房銷售是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售模式的改變，在沒(méi)有對(duì)現(xiàn)房銷售和期房銷售進(jìn)行客觀全面分析的情況下，這種模式的推行不應(yīng)搞“一刀切”�！坝深A(yù)售制轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售制肯定是一個(gè)趨勢(shì)，但同樣將是一個(gè)長(zhǎng)期的改變過(guò)程�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)分析師蘇群在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)采訪時(shí)表示。
　　多地試點(diǎn)
　　據(jù)福州市永泰縣政府官網(wǎng)15日披露的一則公告，永泰縣自然資源和規(guī)劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區(qū)一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于拍賣方式及競(jìng)價(jià)辦法，公告指出，本次國(guó)有土地使用權(quán)出讓采用公開(kāi)拍賣方式。同時(shí)該宗地采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式出讓，按照溢價(jià)率20%設(shè)置最高限制價(jià)格，宗地最高限制價(jià)為4800萬(wàn)元。
　　尤為引人關(guān)注的是，公告在建設(shè)要求中明確提出，要實(shí)行“現(xiàn)房銷售”模式。規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。
　　蘇群告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，土地出讓環(huán)節(jié)便與現(xiàn)房綁定，其實(shí)此前已在多個(gè)城市有過(guò)嘗試，但大多都集中在一些熱點(diǎn)城市。
　　如2016年，深圳推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售。
　　同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時(shí)，都提出了現(xiàn)房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月至今，累計(jì)出讓了超過(guò)130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。2019年7月31日，成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標(biāo)中明確要求，“100%現(xiàn)房銷售”。
　　2020年3月，海南出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南也被認(rèn)為是唯一實(shí)現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份。
　　除上述城市外，山東也在《山東住建事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出，從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售條件，鼓勵(lì)有條件的地方或項(xiàng)目推行現(xiàn)房銷售。
　　購(gòu)房者期待現(xiàn)房銷售
　　“如果真的有現(xiàn)房銷售，對(duì)我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那真是太好了。”濟(jì)南市民肖明芹說(shuō)道。
　　作為一名準(zhǔn)購(gòu)房者，肖明芹手中握著200多萬(wàn)元的拆遷款不知該如何選擇�！昂芟胭I新房，但只能通過(guò)看沙盤(pán)，聽(tīng)銷售人員的推銷來(lái)作決定�！毙っ髑壅f(shuō)道，“200多萬(wàn)元畢竟不是小數(shù)，不敢隨便就這樣花出去�！�
　　實(shí)際上，肖明芹的這種擔(dān)心不無(wú)道理。根據(jù)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，人們買房并支付購(gòu)房款后，可能需要兩三年的時(shí)間才能交付房屋，這么長(zhǎng)時(shí)間的等待對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種心理挑戰(zhàn)。購(gòu)房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，有些開(kāi)發(fā)商卻為了節(jié)省成本而導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，還有的推遲交房甚至攜款“消失”。
　　“原本交房是件高興的事情，沒(méi)想到生了一肚子氣�！笔忻癫芾诶谡f(shuō)道。據(jù)介紹，2018年，他在濟(jì)南的一樓盤(pán)花費(fèi)近200萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，2020年收房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)各種問(wèn)題。“沙盤(pán)和廣告上的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)都改變了，塑膠地變成了水泥地，大廳使用的材料也更換了，反正就是變動(dòng)的比較大�！辈芾诶谡f(shuō)道。
　　有同樣遭遇的還有濟(jì)南市民高娜。
　　“我現(xiàn)在基本上是一個(gè)月去一趟工地，看看房子進(jìn)展如何�！备吣日f(shuō)道，“就擔(dān)心這段時(shí)間出啥狀況，只要房子能收了就行，千萬(wàn)別爛尾，到時(shí)候房財(cái)兩空�！�
　　在她看來(lái)，現(xiàn)房銷售是看得見(jiàn)、摸得著的，能切身考察樓盤(pán)的真實(shí)情況，給人一種安全感�！按送猓F(xiàn)房可以即買即住，不用像期房那樣等待一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間�！�
　　在蘇群看來(lái)，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，這就讓購(gòu)房者吃上了定心丸。畢竟在預(yù)售制下，不少購(gòu)房者在買房時(shí)“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。“同樣，現(xiàn)房銷售將督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公建配套、房屋質(zhì)量等因素，從而通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)吸引更多的購(gòu)房者，而不再是給購(gòu)房者‘畫(huà)餅’。”
　　短期或難實(shí)現(xiàn)
　　濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，現(xiàn)房銷售制度提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門(mén)檻，也提高了自身的資金成本�！艾F(xiàn)房銷售對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)能力以及產(chǎn)品品質(zhì)要求非常高�！�
　　在他看來(lái)，現(xiàn)房銷售會(huì)讓企業(yè)的資金壓力很大。目前，期房銷售資金是開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金的主要渠道。眼下，在樓市成交不佳、企業(yè)融資困難的情況下，再延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售回款周期，企業(yè)受到的影響會(huì)很大，中小型房企可能更加難以應(yīng)對(duì)這一變化�！艾F(xiàn)房銷售政策推行后，商品房不得預(yù)售，則資金回籠時(shí)間會(huì)延后兩年左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資周期如果延長(zhǎng)兩年，那投資總額會(huì)因?yàn)樨?cái)務(wù)成本提升而提升，幅度估計(jì)在15%左右�！�
　　另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理姜維給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬：同樣一筆資金，在預(yù)售制度下，可以開(kāi)發(fā)3-4個(gè)項(xiàng)目，而在現(xiàn)房銷售制度下只能開(kāi)發(fā)1個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)于一些中小房企來(lái)說(shuō)是極其不利的。
　　“目前尚不是大規(guī)模推廣現(xiàn)售模式的最佳時(shí)機(jī)，更應(yīng)著眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預(yù)售模式以及穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式�！碧K群分析道，“突然取消預(yù)售制可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，甚至有可能會(huì)造成一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)飆升�！�
　　“雖然大規(guī)模推行現(xiàn)房銷售不合適，但試點(diǎn)推進(jìn)可以嘗試，各地也可以在后續(xù)個(gè)別地塊推出此類創(chuàng)新，在轉(zhuǎn)換的創(chuàng)新路上形成更多的有益思考�！碧K群認(rèn)為，“可以考慮讓一些有政府背景的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行試點(diǎn)，同時(shí)給出相應(yīng)的政策推動(dòng)。等時(shí)機(jī)成熟，再逐漸大面積推廣。”
編輯：史飛雪

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