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山東租賃住房類REITs：留住了人才，提升了人氣

來源：大眾報業(yè)·經濟導報　　加入時間：2022-5-27 16:00:54　　

　　經濟導報記者杜楊

　　5月25日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(下稱《意見》)，推動在基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)的健康發(fā)展。具體到山東，青島印發(fā)了《關于支持青島市基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)產業(yè)發(fā)展的若干措施》;濟南發(fā)行了全省首單租賃住房類REITs產品(“REITs”指租賃住房類項目)。
　　經濟導報記者調查發(fā)現(xiàn)，目前濟南的REITs產品設計非常嚴謹，前端項目的運營也較為順暢。接受經濟導報記者采訪時，山東省房地產業(yè)協(xié)會租賃專委會副秘書長王夢靜提出，除了能為投資者帶來直接收益外，REITs對于盤活城市閑存量房屋、保障市民尤其是新市民的住房需求，都有重要意義。

　　房屋“活”了，人才來了
　　濟南的東關大街一直是市區(qū)內最繁華的地段之一。5月26日，經濟導報記者來到這里的一家長租公寓——城投·泊寓海晏門店，發(fā)現(xiàn)該店內掛著一幅醒目的條幅，上書：熱烈歡迎交通銀行人才入住城投·泊寓。
　　無獨有偶，15公里外的濟南高新片區(qū)東頭，也分布著交通樞紐、企業(yè)總部基地，這里是濟南的五個次中心之一。該片區(qū)有一家長租公寓——“CCB建融家園泉世界公寓”，項目負責人告訴經濟導報記者，盡管公寓3月份剛剛運營，但周邊企業(yè)已經開始來洽談長租客房，作為企業(yè)員工宿舍了。
　　隨著濟南向著黃河流域中心城市的目標發(fā)展，城市不同區(qū)域的功能也發(fā)生變化，無論是地處老城區(qū)的東關大街，還是位于濟南東拓方向上的高新片區(qū)，隨著人才不斷涌入，很多片區(qū)都需要大量可供居住的租賃類住房。
　　于是，濟南各界都在探索既能為城市的發(fā)展提供住房保障、為“新市民”提供落腳點，同時也可盤活存量房屋的綜合解決方案。長租公寓便是目前比較成功的探索。
　　上述兩家長租公寓還有一個共同點：都是REITs項目。比如，城投·泊寓是“渤海匯金—濟南城投—泉城更新”儲架式租賃住房資產支持專項計劃(下稱“專項計劃產品”)的底層資產;而濟南泉世界公寓是全國首家投入運營的REITs項目。
　　根據《意見》，REITs也被寄望在維護產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面，發(fā)揮重要作用。
　　作為業(yè)內專家，王夢靜認為，REITs項目有保障的運營年限，從收益角度上看相對更加安全、穩(wěn)定，也有利于穩(wěn)定當下住房租賃市場。

　　精挑細選的項目
　　經濟導報記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前，濟南的REITs產品設計非常嚴謹。
　　據了解，濟南泉世界公寓的運營方是建信住房山東公司(下稱“建信山東”)，其總公司是建設銀行于2018年成立的;成立后，建信山東首先就盤活了建設銀行自己的存量房屋——將位于樂康街的一處老辦公樓盤活成銀龍青年公寓。而后又運營了佛山苑創(chuàng)客之家、華陽新區(qū)等多個長租公寓項目。
　　濟南泉世界公寓項目，則是建信山東在考察了全省20余個項目后，優(yōu)先打造成的REITs。
　　據建信山東相關負責人介紹，濟南泉世界公寓立項前，總公司專門來濟南實地調研了項目周圍業(yè)態(tài)，確認了該片區(qū)對租賃住房的需求;而后又確認了項目標的物業(yè)的產權清晰無瑕疵，并以明顯低于市場的價格成功購置。
　　“因為我們已有多家長租公寓的運營經驗，所以濟南泉世界公寓的運營也很順暢�！痹撠撠熑搜a充說。
　　在基金發(fā)行方面，據濟南泉城城市更新投資有限公司(即“泉城更新”)方面的資料，2022年4月28日，首期專項計劃產品發(fā)行1.2億元，期限18年，利率3.8%。而這不僅是山東省首單REITs產品，也是深交所首單SPVREITs產品。泉城更新方面認為，基金的成功發(fā)行，為山東省內住房租賃市場開展資產證券化和房地產投資信托基金試點起到重要示范作用，同時為未來發(fā)行保障性租賃住房公募REITs做了有益的探索。

　　除了利率回報還有什么
　　據王夢靜介紹，目前國內的REITs產品，利率大約在4%到8%;而上述兩個項目，還涉及了住房保障。
　　與此同時，REITs項目物業(yè)自持，運營時間多在20年左右。王夢靜強調，“這樣的項目就是靠穩(wěn)定的運營和長期的收益，來吸引投資者�！�
　　根據上述建信山東項目負責人的介紹，目前他們公司運營REITs項目也是穩(wěn)字當頭：“項目瞄準山東人口凈流入城市;標的物業(yè)性質、原業(yè)主持有年限等標準，皆指向是存量房屋;還有購置的物業(yè)，也都有規(guī)模限制�！�
　　該負責人認為，這幾項標準之下，使得REITs的回報十分穩(wěn)定。
　　與此同時，《意見》也提出“要進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市”“對于在維護產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求”。
　　王夢靜還指出，運營REITs項目的收益是穩(wěn)定的，回報也是多元的。
　　該觀點得到了建信山東項目負責人的認可�！半S著客源尤其是具有一定消費能力的高端人才不斷入住濟南泉世界公寓，項目周邊商業(yè)設施將越來越有人氣�！彼硎荆\營REITs項目的方向就是多贏，“周邊企業(yè)通過項目留住了人才，政府部門有了稅收，商鋪有了人氣，就連周邊樓盤業(yè)主也因為升值而間接獲益;宏觀上說，REITs保障了‘新市民’的住房需求，盤活了存量房屋，促進了城市的發(fā)展，城市的每一份子都將是受益人�！�

編輯：luyi

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