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證監(jiān)會重磅發(fā)聲!REITs試點擴圍,盡快覆蓋到這些領(lǐng)域
來源:證券日報網(wǎng)   加入時間:2022-12-8 16:05:39  

  12月8日,證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示,下一步,證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署,主動擔(dān)當(dāng)作為,堅持服務(wù)實體經(jīng)濟的根本宗旨,強化系統(tǒng)思維、市場觀念,以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。

  來看重要表述:

  進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

  盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制,積極探索建立多層次REITs市場。

  研究制定符合REITs特點的大類資產(chǎn)信息披露指引,強化信息披露監(jiān)管。

  加強與相關(guān)部門溝通,進一步明確REITs稅收征管細則。

  推動社;稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資,積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

  證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制,統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認等共性問題,保障常態(tài)化項目供給,促進市場規(guī)范發(fā)展。

  我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場

  具有鮮明特征

  “在各方共同努力下,我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗和規(guī)律,又符合中國國情的REITs發(fā)展之路!崩畛硎,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來,基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建,市場體系逐步完善,試點項目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗,受到了各方廣泛認可,在服務(wù)實體經(jīng)濟方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場具有如下鮮明特征:

  在服務(wù)方向方面,境外成熟市場REITs普遍在房地產(chǎn)市場低迷時期推出,基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。我國REITs市場堅持服務(wù)實體經(jīng)濟,依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),率先推出了公募REITs試點。同時,落實中央“房住不炒”要求,將試點范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

  在發(fā)展路徑方面,我國REITs市場經(jīng)過十幾年的研究論證和實踐探索,經(jīng)歷了萌芽探索期、試點培育期和常態(tài)化推進期,在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場驅(qū)動的有效結(jié)合;依托項目試點,同步推動相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策,充分發(fā)揮各方合力。

  在制度規(guī)則方面,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點注重頂層設(shè)計,構(gòu)建了交易所負責(zé)上市審核、證監(jiān)會負責(zé)產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負責(zé)項目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。

  在運作模式方面,受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實需求,不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式,結(jié)合中國實際,我國采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式;治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo),原始權(quán)益人參與,同時采用外部管理模式,相關(guān)制度安排既有利于保護投資人利益,又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運營能力優(yōu)勢,增強其參與積極性,這是對公司治理機制的有益創(chuàng)新和探索。

  截至今年11月底,共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只,已上市22只,募集資金超過750億元,總市值約830億元,整體較首發(fā)上漲約20%。募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域,回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元,形成了良好示范效應(yīng)。

  同時,已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運營較為穩(wěn)健、業(yè)績表現(xiàn)符合市場預(yù)期。截至今年11月底,產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%,特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%,估值總體處于合理區(qū)間。

  以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手

  加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展

  李超表示,黨的二十大對加快構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展作出重大戰(zhàn)略部署,明確提出,要健全資本市場功能,提高直接融資比重;建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系,堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上,推進新型工業(yè)化,加快建設(shè)制造強國、航天強國、交通強國和數(shù)字中國等;深入推進能源革命;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成,構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系等。

  “這些重要部署都對REITs市場建設(shè)提出了新的更高要求。當(dāng)前環(huán)境下,國際形勢嚴(yán)峻復(fù)雜,國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大,需要更加充分地發(fā)揮資本市場助力穩(wěn)融資、穩(wěn)增長的功能。新時代REITs市場肩負著重要的職責(zé)使命,也迎來難得的歷史機遇,發(fā)展空間廣闊、潛力巨大!崩畛硎荆乱徊,證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署,主動擔(dān)當(dāng)作為,堅持服務(wù)實體經(jīng)濟的根本宗旨,強化系統(tǒng)思維、市場觀念,以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。重點做好以下工作:

  一是保持常態(tài)化發(fā)行,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地,推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

  二是完善市場體系,推進多層次市場體系建設(shè)。貫徹落實國辦《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》有關(guān)要求,進一步推進REITs各項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制,積極探索建立多層次REITs市場。

  三是強化事中事后監(jiān)管,促進市場平穩(wěn)運行。堅持發(fā)展與規(guī)范并重,建立健全符合市場運行規(guī)律、具有中國特色的監(jiān)管制度安排。我們已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機制,突出以“管資產(chǎn)”為核心,加強對基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管;研究制定符合REITs特點的大類資產(chǎn)信息披露指引,強化信息披露監(jiān)管;促進各類市場主體歸位盡責(zé),健全綜合監(jiān)管體系,逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護的良好市場生態(tài)。

  四是完善法規(guī)制度,夯實市場長遠發(fā)展基礎(chǔ)。總結(jié)試點經(jīng)驗,借鑒境外成熟市場實踐,在《公司法》《證券法》框架下,研究推動專門立法,系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點及中國國情的法規(guī)制度安排。加強與相關(guān)部門溝通,進一步明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資,積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

  五是發(fā)揮各方合力,推動市場持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場建設(shè)涉及方方面面,是一項系統(tǒng)工程。當(dāng)前,各相關(guān)部門、各地方政府、各參與機構(gòu)對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制,統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認等共性問題,保障常態(tài)化項目供給,促進市場規(guī)范發(fā)展。

  李超表示,我國REITs市場還處于起步階段,發(fā)展中還會遇到各種新情況新問題,其發(fā)展成熟還需要一個逐步的長期過程。要堅持以黨的二十大精神為根本指引,自覺堅持守正創(chuàng)新、自信自強,統(tǒng)籌做好促發(fā)展、強監(jiān)管和防風(fēng)險工作,積極探索中國特色REITs發(fā)展之路。 (來源:證券日報網(wǎng))




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